Loi APER, décret tertiaire : le calendrier 2026-2030 des obligations, et le nouveau report conditionné aux panneaux européens

Depuis 2023, trois textes structurent la transition énergétique du patrimoine bâti non résidentiel en France : la loi APER pour les parkings et les toitures, et le décret tertiaire pour la consommation des bâtiments. Trois textes, trois calendriers, et souvent un seul et même site concerné par les trois.

La nouveauté de la rentrée 2026 vient du décret n° 2026-842 du 7 septembre 2026. Il fixe enfin les caractéristiques des panneaux photovoltaïques qui ouvrent droit à un report d’échéance pour les parkings extérieurs. Pour les parkings de 1 500 à 10 000 m², l’obligation peut ainsi glisser du 1er juillet 2028 au 1er janvier 2030, à condition de s’engager sur des modules assemblés dans l’Espace économique européen.

Ce report n’est pas un simple délai : c’est un choix industriel assumé par le gouvernement, et il redessine le calendrier commercial des développeurs. Voici ce qu’il faut retenir.

La nouveauté : un report à 2030, mais sous conditions strictes

Le mécanisme

La loi Huwart du 26 novembre 2025 avait réécrit l’article 40 de la loi APER en prévoyant une possibilité de report pour les propriétaires qui s’engagent sur des panneaux performants. Il manquait le décret fixant les critères. C’est chose faite.

Le report se joue en deux étapes documentées, avec des dates limites différentes selon la taille du parc :

Surface du parking	Échéance de droit commun	Contrat d’engagement avec acompte	Bon de commande	Nouvelle échéance
Plus de 10 000 m²	1er juillet 2026	avant le 30 juin 2026	avant le 31 décembre 2026	1er janvier 2028
De 1 500 à 10 000 m²	1er juillet 2028	avant le 30 juin 2027	avant le 31 décembre 2027	1er janvier 2030

Deux lectures s’imposent.

Pour les grands parkings (plus de 10 000 m²), la fenêtre du contrat d’engagement est déjà fermée depuis le 30 juin 2026. Les propriétaires qui ont signé disposent encore de quelques mois pour conclure le bon de commande ; les autres sont, en droit, en infraction depuis le 1er juillet 2026.

Pour les parkings intermédiaires (1 500 à 10 000 m²), le report à 2030 est une vraie opportunité. Mais il se gagne avant le 30 juin 2027, avec un contrat signé et un acompte versé. Autrement dit, le vrai rendez-vous n’est pas 2030 : c’est le premier semestre 2027.

Les six critères des panneaux « résilients »

Le décret impose des modules qui satisfont cumulativement à six exigences :

1. Rendement strictement supérieur à 22 %
2. Dégradation annuelle inférieure à 0,4 % après la première année
3. Bilan carbone inférieur à 740 kgCO₂eq/kWc
4. Garantie produit d’au moins 12 ans
5. Garantie de performance d’au moins 30 ans, à 80 % de la puissance nominale
6. Résilience de l’approvisionnement : pour les parkings de 1 500 à 10 000 m², modules assemblés dans l’Espace économique européen, avec des cellules qui ne proviennent pas d’un pays tiers représentant plus de 50 % de l’approvisionnement européen

Ce dernier critère est le plus structurant. En pratique, pour cette catégorie de parkings, un module chinois assemblé en Chine est exclu du dispositif. Le gouvernement assume explicitement une préférence européenne, destinée à sécuriser un marché pour la filière photovoltaïque en cours de (re)construction sur le continent.

Comment le prouver

Les caractéristiques des panneaux doivent figurer dans le contrat d’engagement ou le bon de commande. Un organisme accrédité délivre une attestation de conformité, valable 12 mois. L’administration pourra ensuite vérifier par échantillonnage que les engagements ont été tenus.

Une incertitude demeure, soulignée par plusieurs observateurs : la capacité de l’industrie européenne à livrer en volume d’ici 2030. Les propriétaires qui s’engagent sur cette voie ont intérêt à sécuriser leur approvisionnement tôt.

Rappel : ce que la loi APER impose aux parkings

L’article 40 de la loi APER concerne les parkings extérieurs de plus de 1 500 m², publics comme privés, existants comme neufs. La surface se calcule sur les places et les voies de circulation comprises entre les entrées et sorties, hors espaces verts et zones de stockage.

L’obligation : couvrir au moins 50 % de la surface. Depuis la loi Huwart, trois options coexistent :

• 100 % d’ombrières avec production d’énergie renouvelable (option historique) ;
• mixte : au moins 35 % de la moitié à couvrir en ombrières photovoltaïques, le reste en dispositifs végétalisés. Soit un plancher effectif de 17,5 % de la surface totale en photovoltaïque ;
• autre dispositif EnR sans ombrière, à condition d’une production équivalente.

La loi précise désormais que les plans locaux d’urbanisme ne peuvent ni interdire ni limiter ces installations.

Les exonérations restent possibles sur justification : contraintes techniques, de sécurité ou patrimoniales, coût manifestement disproportionné au regard de la valeur du parc, ombrage arboré déjà existant, ou encore parkings dédiés aux poids lourds (exemptés jusqu’en 2028).

Les sanctions n’ont pas bougé : une amende administrative annuelle, renouvelable chaque année jusqu’à mise en conformité, pouvant atteindre 20 000 € pour les parkings de moins de 10 000 m² et 40 000 € au-delà.

Pour les parkings neufs, l’obligation découle du code de l’urbanisme dès 500 m² et s’applique au stade du permis.

Les toitures aussi : l’article 43 et l’échéance 2028

Moins médiatisée que les parkings, l’obligation de solarisation ou de végétalisation des toitures avance en parallèle (articles L.171-4 et L.171-5 du code de la construction et de l’habitation).

Bâtiments neufs, extensions et rénovations lourdes de plus de 500 m² d’emprise au sol (commerces, bureaux, entrepôts, établissements de santé, d’enseignement, équipements sportifs) : l’obligation est déjà en vigueur. Le taux de couverture minimal est passé à 40 % depuis le 1er juillet 2026 et montera à 50 % au 1er juillet 2027.

Bâtiments existants : l’obligation entre en vigueur au 1er janvier 2028. Le taux de couverture et les modalités doivent encore être fixés par décret. C’est l’un des textes les plus attendus de la filière pour 2027.

Le décret tertiaire : réduire, déclarer, prouver

Issu de la loi ELAN et du décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, le dispositif Éco Énergie Tertiaire concerne tout bâtiment ou ensemble de bâtiments hébergeant au moins 1 000 m² cumulés d’activités tertiaires. Propriétaires et occupants sont conjointement responsables.

Les objectifs, au choix :

• une réduction de la consommation d’énergie finale de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à une année de référence choisie à partir de 2010 ;
• ou l’atteinte d’un seuil absolu en kWh/m²/an, fixé par arrêté selon l’activité et la zone climatique.

La mécanique : déclarer chaque année ses consommations sur la plateforme OPERAT de l’ADEME, avant le 30 septembre. Les consommations 2025 devaient donc être saisies avant le 30 septembre 2026. OPERAT génère une attestation annuelle et, à terme, une notation Éco Énergie Tertiaire.

Les sanctions : mise en demeure du préfet, publication des contrevenants (« name and shame »), puis amende de 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale, par bâtiment.

Point souvent oublié : l’électricité produite sur site et autoconsommée est déduite de la consommation à déclarer. L’énergie revendue au réseau, elle, ne compte pas. Une ombrière ou une toiture photovoltaïque en autoconsommation sert donc directement la trajectoire du décret tertiaire.

Trois obligations, un seul site

Prenons un cas classique : un centre commercial, un hôpital, un campus ou une plateforme logistique. Un bâtiment tertiaire de plus de 1 000 m², une toiture de plus de 500 m², un parking de plus de 1 500 m². Les trois obligations s’empilent sur le même actif, avec des échéances qui s’enchaînent :

• 31 décembre 2026 : bon de commande pour les grands parkings ayant signé un contrat d’engagement
• 30 juin 2027 : date limite du contrat d’engagement avec acompte pour les parkings de 1 500 à 10 000 m²
• 1er juillet 2027 : taux de couverture des toitures neuves porté à 50 %
• 30 septembre 2027 : déclaration OPERAT des consommations 2026
• 31 décembre 2027 : bon de commande pour les parkings intermédiaires
• 1er janvier 2028 : solarisation des toitures existantes ; échéance reportée des grands parkings
• 1er janvier 2030 : échéance reportée des parkings intermédiaires ; objectif -40 % du décret tertiaire

Traiter ces sujets séparément, c’est multiplier les études, les interlocuteurs et les coûts. Les gestionnaires de patrimoine qui s’en sortent le mieux raisonnent à l’échelle du site, avec un seul projet énergétique qui adresse les trois textes.

Ce que cela change pour les développeurs photovoltaïques

Le report à 2030 pourrait laisser croire que le segment des parkings intermédiaires peut attendre. C’est l’inverse.

La fenêtre commerciale se resserre. Pour bénéficier du report, un propriétaire doit avoir signé et versé un acompte avant le 30 juin 2027. Les douze à dix-huit prochains mois sont donc décisifs : c’est maintenant que se signent les contrats, pas en 2029.

Le marché devient à deux vitesses. D’un côté, une offre standard pour tenir l’échéance de juillet 2028. De l’autre, une offre « panneaux européens » qui achète du temps mais exige une chaîne d’approvisionnement certifiée. Les développeurs capables de proposer les deux voies, avec une analyse économique claire de chacune, auront un avantage net.

Les grands parkings restent un sujet brûlant. Tous ceux qui n’ont pas contractualisé avant le 30 juin 2026 sont exposés à l’amende dès maintenant. Pour les propriétaires concernés, la question n’est plus « faut-il le faire » mais « avec qui, et à quelle vitesse ».

Le ciblage prime. Parmi les quelque 180 000 parkings que nous estimons concernés en France, tous ne se valent pas : surface réellement exploitable, profil du propriétaire, consommation sur site pour l’autoconsommation, capacité de raccordement. Les meilleurs actifs partent en premier.

Comment Polygonia vous aide à prendre de l’avance

Polygonia Helios cartographie les parkings soumis à la loi APER sur l’ensemble du territoire, estime automatiquement la surface exploitable effective (déduction faite du bâti, des arbres et des contraintes), croise chaque site avec les contraintes d’urbanisme et de patrimoine, identifie les grands consommateurs voisins pour qualifier le potentiel d’autoconsommation et remonte les coordonnées du propriétaire ou de l’exploitant.

Résultat : une liste priorisée de sites, segmentée par catégorie de surface et par échéance réglementaire, prête pour la prospection. Là où une approche manuelle demande des semaines, il faut quelques minutes.

Exemple de recherche dans Polygonia Helios : parkings de 1 500 à 10 000 m² hors contraintes patrimoniales, avec pour chaque site la surface d'ombrières à développer et la puissance installable.

Conclusion

Le décret du 7 septembre 2026 ne desserre pas la contrainte : il la reconfigure. Pour les parkings intermédiaires, le temps gagné jusqu’en 2030 se paie par un engagement ferme dès 2027 et par un choix technologique européen. Pour les grands parkings, l’heure des sanctions a sonné. Et en toile de fond, toitures et décret tertiaire ajoutent leurs propres jalons sur les mêmes sites.

Pour les propriétaires comme pour les développeurs, la stratégie gagnante est la même : identifier tôt, qualifier vite, contractualiser avant les autres. Si vous voulez voir ce que cela donne concrètement sur votre territoire ou votre portefeuille, parlons-en.

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Sources : décret n° 2026-842 du 7 septembre 2026 ; loi n° 2023-175 du 10 mars 2023 (APER), article 40 modifié par la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 ; décret n° 2024-1023 du 13 novembre 2024 et arrêté du 4 décembre 2024 ; articles L.171-4 et L.171-5 du code de la construction et de l'habitation ; décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 ; communiqué du ministère de l'Économie du 11 septembre 2026 ; analyses CMS Francis Lefebvre, Gossement Avocats, Latournerie Wolfrom, Gide, pv magazine France, Enerzine, Batiweb.